高力国际：5G驱动，“新基建”数据中心乘势而起

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2020年7月，全球领先的房地产专业服务与投资管理公司高力国际(NASDAQ, TSX: CIGI)发布快讯报告《乘势而起——5G和云计算推动下，数据中心迎来发展新契机》。报告认为，相比去年，一线城市数据中心2020年出租率将继续提升，数据中心资产价格将保持稳健增长。
今年以来，“新基建”概念火热，国家发改委在今年4月份的例行新闻发布会上首次明确了“新基建”的范围，其中就包括了以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施。同时，得益于云计算运用领域的扩大、国内5G商用进程的不断推进，高力国际认为，市场对数据中心基础设施的需求将进一步加大。据科智咨询预测，到2022年，我国数据中心业务市场规模有望达到3,200亿元，2019-2022年均复合增长率高达27.0%。
由于一线城市相对成熟先进的信息基础设施与技术，及企业和人口的高度集中而产生的海量数据处理需求，在需求及技术的双重驱动下，中国数据中心发展当前主要围绕一线城市布局。根据工信部数据，2018年全国在用机柜数为245万，其中65%位于以北、上、广、深一线城市辐射的大城市群。

由于目前一线城市数据增长速度远超过数据中心机柜建设速度，供需不平衡加剧，数据中心租用价格相对较高。高力国际在报告中指出，由于新冠疫情进一步增加了对数据中心的需求，但一线城市的新增供应仍受到限制，预计今年一线城市数据中心出租率将继续上升，并在未来2-3年内保持较高水平。其中，北京和深圳将保持90%的高出租率；广州由于供应量充裕，近2-3年内出租率或维持在80%以下。数据中心资产价格应将保持稳健增长。

随着一线地区能耗指标趋严，新建数据中心落户一线城市难度逐渐加大，未来一线城市的数据中心资源将逐步进入存量市场。高力国际认为，区域一体化已打破原有通信传输障碍，使得企业接入更为便捷高效，环一线城市正逐步承接一线城市的需求外溢。近两年针对数据中心的投资也主要以一线和环一线项目为主，比如数据中心厂商万国数据、光环新网等正积极布局环一线城市（例如北京的廊坊和怀来，上海周边的苏州和太仓）。但同时，环一线城市当前能源评审也正日趋严格，未来新增供亦将愈发有限。因此高力国际建议数据中心投资者应持续关注一线城市，因其数据需求稳健增长，且土地供给受约束，价值有保障。同时也应关注环一线城市投资机会。